就在前几天，我国房地产出现了一个神奇的现象，为什么说它“神奇”呢？ 我有两点看法：

【资料图】

一是某楼盘打折卖房，按照市场规律来说，这非常正常，但是从地产角度来说，这个现象却太罕见了。

二是如果现在有人告诉你，能便宜30万、40万卖房，你肯定心动，这个楼盘也肯定大卖，但奇怪的是却直接封盘了。

说到这，就要提到惠州市的2个楼盘。

你知道到底出现什么情况了吗？

其实这不仅仅是惠州一城，其他不少城市都有类似现象。作为购房者，我们心里要明白。

因此，我们从此地惠州打折卖房中，能了解到非常多的信息。

对于楼市，我们要认清本质，把握根本，预测未来，才未雨绸缪。

在这篇文章中，没有任何的指向性观点，只给大家提供参考意见。

内容数据有处可查，分析客观专业。

注：

文章略微偏长，希望大家能冷静耐心阅读，并能清晰思考，一起友善讨论。

每个人的立场不同，观点自然也就不一样，评论不要偏激，请站在客观立场看待，这只是一篇能够让大家放松心情的文章。

01

惠州房地产到底发生了什么事？

5月22日，财联社发表了这样一条新闻，“一觉醒来亏50万，惠州部分项目’骨折’价卖房后遭封盘！”

其实单看这条新闻，我们就能获得很多信息。

首先是一夜之间，房价就降了50万。为了方便大家理解，我就用计算方式来说明白。

主要涉及到惠州两个项目，我们就说说第一个项目：大亚湾区的臻悦府。

据悉，该项目备案价为14741元每平，楼栋总高26层，房价根据楼层而不同。

中高楼层价格较高，大约为7200元每平，低楼层价格便宜一些，为6800元每平。

换算成折扣，也就是说这个项目最高打了4.6折，真可以说是“骨折”了。

另一个项目铂悦府，情况也类似。

从2019年至今已经开盘四年了，当初的备案接近16000元每平，可是在近两年，因为市场冷清，房价直接跌到12000元每平。

直到今年才清盘，算下来也打了75折。

这就是近期惠州房地产，发生了备受关注的事情。

02

为什么此次惠州打折卖房新闻，备受大家关注？

当房地产从“福利时代”变成“商品时代”，就以为房子成为商品，而作为商品，自然也就要符合经济规律。

可是过去我国房价长期涨多跌少，导致部分人群不相信，有一天房价会下跌。

与此同时，从另一方面来说。

在房价上涨的过程中，有的人确实从中获得了利益，他们自然就不希望房价下跌。

说到这，就不得不提到3个字:“限跌令”。

或许这也是此次惠州打折卖房，备受关注的核心原因之一。

如图所示，最近三年里，惠州新房价格整体下行，特别是在2021年2月到11月间。

虽然在此后，房价不断回暖，但是在2023年里，房价依然有跌幅。

面对这种现状，再加上我们之前分析的4月起，购房需求后劲不足，房价可能还有进一步下降空间。

到5月，惠州新房均价为12135元每平，环比涨幅2.64%，但同比降幅却达到了3.45%。

虽然此地惠州打折卖房，针对的是新房，和二手房并没有关系。

但是作为房地产的关键一部分，我建议如果你想全面了解房价，就必须也要关注二手房。

在最近三年里，惠州二手房价格基本没什么变化。

从图中就能明显看出，2020年8月惠州二手房均价为10457元每平，今年5月均价为10075元每平。

即便是换到房子里面，也几乎没什么区别。

如果这样说，你觉得理由还不充足，那么我觉得我们可以再结合另一条新闻，你就完全明白了。

此前，昆山两家房企就因为大幅度打折卖房，最后被处罚了。

两个楼盘都打了7—8折扣，算下来一套百平房子，至少便宜40万，力度也丝毫不小。

可是话又说回来，这次惠州也不容易，面对折扣卖房，有业主直接到楼盘“维权”。

为此，惠州市惠阳区还发布了通知——《关于整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为的通知》，当中明确：

开发企业、中介机构在商品房交易环节出现首付贷、返首付、零首付、中介机构营销返首付、发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为。

这也说明了，打折卖房之路也不容易，整个过程堪称“魔幻”。

03

惠州房地产市场到底是什么样子？

接着上文说，网上很多所谓的内行人都觉得，维权是官方发布红头文件的根本原因。

可是对此，我完全不赞同。

我觉得根本原因还是惠州房地产市场现状。

原因很简单，不论是过去20年还是最近2、3年，不少城市都有因为打折卖房而维权的例子。

但不可能每次遇到维权，官方就发布红头文件，我完全没听过。

言归正传，看看惠州房地产，之前过于炒作，尤其是和深圳“捆绑”，行情波动性进一步加大。

光是在2022年，就有超过20个项目打折卖房。

手段还不止一种，例如“限时赠送70年车位使用权”、“认筹享受折扣”、“赠送购房礼包”、“送购物卡”等等。

更何况我们看看另一份数据：

克尔瑞列举的2月末商品住宅库存量排名前20个城市中，惠州位列第五位，商品住宅库存量仅低于青岛、沈阳、武汉和太原。

这样看就更清楚了。

除此之外，还有一个方面就是人口。

整个2022年间，在港珠澳大湾区范围内，只有珠海人口增长，但幅度也只有1.05%。

而在人口减少的城市中，东莞以-9.98%处于前列。后面分别是：

广州-7.65%、香港-6.83%、佛山-6.03%、中山-3.38%、深圳-1.98%、惠州-1.58%、江门-1.29%、澳门-1.02%、肇庆-0.19%等等。

虽然惠州人口降幅相比其他城市，并不算很大。

但是再结合商品房库存，情况就完全不一样了。

据统计，目前惠州新房库存去化周期已达34.2个月，远远超过了住建部划定的安全警戒线。

再加上现在市场行情没那么好，开发商想加快买房速度，也没那么容易。

而解决这个问题，最能刺激无房人的神经不就是降房价。

在之前的文章中，我就提到过房地产的价值，关键不是在定价，而是在流通性。

顾名思义，一旦房地产没有了流通性，就没有了价值，即便是房价定价再高，也没什么意义。

面对这种现状，我们心中也要有警示。

那就是买房要更加谨慎，不要再把投资挂在嘴上，时刻放在心里。

尤其是对于工薪阶层来说，平稳才是根本，过去因为房价涨多跌少，风险被掩盖住了。

可是一旦房价没那么大，风险也就会逐渐显现，因此买房要更加小心。

看看曾经的燕郊，不就是这样吗？

一味的强调投资，当失去了人口支撑，房价也就失去了依托。

对此，如果你还有其他看法，欢迎一起友善讨论！