北京楼市里，一个新项目的面世，总会引起一阵躁动。

上周衙门口板块的中海学府里，开放了样板间，一大波西部购房者纷至沓来。

毕竟西南片区在经历过君礼著的高开低走后，已经很久没有新面孔出现，在楼市供地四面开花的背景下，显得格外平静。

(相关资料图)

不少读者私信我，问的最多的，无非：

项目到底咋样，能不能买？保值升值情况如何？该不该等青塔？

而这些问题的答案，都藏在一个大背景里，那就是——西四环组团。

北京虽然供地四面开花，但真正算得上“新房林立”的组团，并不多。

除了丽泽豪宅圈，昌平南片区、崔各庄-东坝以外，就只有这个神奇的西四环组团。

去年，组团上齐刷刷站上了7个项目，今年加入了学府里和青塔（熙华台），新房密度再度升级。

综合组团环境和过往新房去化情况，我对这个组团，下了几点定义：

1，组团属性：丽泽下游支付力不足的平替，本身发展缓慢，只能讲交通和环线的故事。

西四环组团里，大部分属于丰台西部，小部分是石景山领土，是一个“拼凑”出的组团，政区交界发展相对滞后。

好处是有明显的环线+路网优势，且靠近主城区，基础配套和通达度较强。

承接了丽泽改善和西部刚需两拨客群，没有绝对的刚需or改善组团之说，各种产品定位都有出路。

2，组团特征：小环境影响大，新房“各安天命”。

组团内大部分新房，小环境都不算乐观，回迁房多，道路环境较差，界面发展一般。

相较之下华曦府会好一些，这也成为它能顺利破局的原因之一。

其他新房，优势劣势都很鲜明：

大瓦窑近地铁，但价格稍高，楼间距密；

青塔项目位置好，但北侧有铁路影响，容积率高；

衙门口位置稍偏，但有学校和公园；

龙樾天元靠近内城，价格偏高；

宸知著距离学校近，但户型一般。

不到20平方公里的组团，新房“各安天命”，走出了不同的路数。

谁的综合评分最高，谁就能轻盈破局。

3，组团合理价格：7.5w/㎡。

截至目前，真正实现了“轻盈破局”的，基本只有华曦府和学仕里。

也是这两个项目，成功揭示了板块的合理价位：7.5w/㎡。

当然，也要看产品品质和小环境，但从大瓦窑、长安悦玺、龙樾天元的去化程度看，板块是远远支撑不来8w+定价的。

和项目端的朋友打探了下，这次中海的学府里，开盘价格和学仕里差不多，也是7.5w上下，刚需买家可以考虑。

至于青塔项目，基本都在炒倒挂10w+的二手房，但由于铁路和容积率的影响，我个人对它的合理价位预估，仍然在8w以下，在此不建议大家追高。

4，组团产品趋势：尺度越来越放松。

大家发现了吗，今年的两个新房，学府里和青塔项目都批了开放式阳台，这在产品力竞争上，算得上一大卖点。

石景山早年有一些开放式阳台，像中海寰宇天下，这两年石景山新房更多做了设备平台内包，例如长安誉、学仕里等。

越秀天玥这种比较惨，只有普通设备平台，位置有点尴尬，利用率很低。‍‍

青塔项目做阳台我还挺意外，打探了下，据说丰台从大红门项目过后，就开始批阳台了。

这会是产品端放松的信号吗？

这种信号，在顺义也有一些迹象：顺义楼市，正在以另一种方式放松

最后，今年的西四环组团，还会出现第二个华曦府吗？大家对此怎么看？